شرایط سند ملک در رهن بانک
در این مقاله آشنا میشوید با: شرایط سند ملک در رهن بانک، سند در رهن چیست؟ قرارداد رهن، معامله ملک در رهن بانک، فک رهن، مراحل خرید و فروش ملک رهنی، فک رهن با تسویه حساب بانک، مالکیت و فروش ملک رهنی، استعلام سند در رهن بانک. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
جهت هرگونه مشاوره حقوقی ملکی می توانید، با وکیل ملکی متخصص و با تجربه در ارتباط باشید.
سند در رهن چیست؟
سند در رهن، سندی است که به واسته دریافت تسهیلات به فرد یا مجموعه تسهیلات دهنده به عنوان ضمانت بازگشت وجه داده می شود.
با توجه به این تعریف اگر فرد بدهکار نتواند در زمان معین شده، بدهی خود را پرداخت کنید، بدهکار می تواند سند رهنی در اختیار را برای فروش واگذار کرده و طلب خود را وصول نماید.
سند در رهن بانک یعنی چه؟
سند در رهن بانک هم یعنی همین تعریف بالا. یعنی بانک به عنوان تسهیلات دهنده (طلبکار) به عنوان ضمانت، مثلا سند ملک یا آپارتمان را در گرو می گیرد تا در صورت لزوم برای وصل طلب خود استفاده نماید.
عملا سندی که برای دریافت تسهیلات در گرو بانک قرار می گیرد همان سند در رهن بانک است.
سند رهنی چیست؟
سند رهنی، یکی از تضمین هایی است که برای ارائه تسهیلات، از متقاضیان وام دریافت می شود. بانک ها، یکی از تاثیرگذار ترین واحد های جامعه هستند که تسهیلات مالی که به جامعه پرداخت می کنند کمک بسیار زیادی به اقتصاد جامعه و کارافرینان می کند.
این تسهیلات، نیازمند تضمین هایی هستند و سند رهنی، جزو آنها است.
سند رهنی یا سند ملکی رهنی، از طرف بانک یا موسسه های اعتباری و مالی، تنظیم می شود. تا تضمینی برای پرداخت قسط های وام باشد.
می توان گفت که این سند، به عنوان یک وثیقه در اختیار بانک قرار می گیرد، تا وام گیرنده، اقساط تسهیلات خود را تسویه کند.
اصطلاحات موجود در سند رهنی
- راهن: کسی که ملک خود را به عنوان وثیقه بانک می گذارد.
- مرتهن: بانک یا موسسه مالی گرو گیرنده ملک.
- رهن: قرارداد
در خصوص ترهین سند ملکی به یاد داشته باشید که سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود یک سند رسمی است.
و به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه بدهی خود، یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار میدهد. این امر باعث رفع مالکیت راهن بر ملک نخواهد شد.
قرارداد رهن
قرارداد رهن قراردادی است که به واسطه آن یک مال، وثیقه یک دین و طلب قرار می گیرد.
در قرارداد رهن، اگر کسی از دیگری طلبی دارد یا معامله و مشارکتی را با وی دارد، مالی از شخص بدهکار یا مشارکت کننده مثلا خانه، ماشینش را به عنوان وثیقه نگه می دارد.
علت استفاده از قرارداد رهن این است که اگر بدهکار بدهی خود را طبق قرارداد در موعد مقرر پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلبش را از مال مورد وثیقه بردارد.
مراحل معامله املاک در رهن بانک
اگر میخواهید معامله املاک در رهن بانک را بدون دغدغه و مشکل انجام دهید، باید مراحل زیر را طی کنید:
- توجه به سند ملک برای اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک است یا نه.
- نوشتن مبایعه نامه در آژانسهای املاک معتبر. موکول کردن پرداخت آخر در مبایعه نامه به روز تنظیم سند و تعیین ضرر و زیان.
- انجام مراحل فک رهن پیش از روز تنظیم سند یا در همان روز. یا انتقال تسهیلات به خریدار در روز تنظیم سند.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی در روز تنظیم سند، بررسی سند جهت اطمینان از فک رهن شدن و پرداخت آخرین بخش از ثمن معامله و انتقال سند ملک.
شرایط هنگام خرید و فروش ملک رهنی
هنگام خرید و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این اقدام نیاز نیست. در هر صورت، اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. بانکها برای وامها و تسهیلات اعطایی، ضمانت اجرای مشخصی را در نظر میگیرند.
در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر میگیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمیشود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن، منافع مربوط به مال در رهن نیز متعلق به اوست.
سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی، بین وام گیرنده و بانک یا موسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم میشود.
معامله ملک در رهن بانک
فروش مال غیر، غیرقانونی است. بنابراین، خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک، غیرقانونی است.
معامله خانهای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق فک رهن و نیز انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر، امکانپذیر است.
خانهای که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک میتواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند، اما امکان معامله خانهای که هنوز در رهن بانک است، نیز از طریق انتقال تسهیلات به خریدار وجود دارد.
انتقال تسهیلات به خریدار
تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمیتواند رسمی و محضری، سند را به شخص دیگری منتقل کند.
انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعهنامه در بنگاههای ملکی امکانپذیر است و میتوان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد.
راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی، پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد.
در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل میشود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.
در چند سال اخیر به دلیل سو استفاده های مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک به خریدار رایج شده است که با آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تامالاختیار واگذاری و اجاره میدهد و فروشنده و خریدار شرط میکنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد.
وکیل یعنی خریدار نیز این حق را پیدا میکند که همه کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.
فک رهن
فک رهن در واقع یکی از مراحل رهن سند در بانک و مرحله نهایی است به طور کلی فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملک از رهن بانک است. برای انجام معامله و فروش ملک باید سند ملک از رهن خارج شود. فرد می تواند از ۳ طریق ملک را از رهن بانک خارج کند.
تسویه حساب کامل: فرد تمامی اقساط باقیمانده را به حساب بانک واریز نماید و وام ملک را تسویه کامل کند.
سپرده گذاری: برای انجام این کار می توان پس از محاسبه بدهی مبلغ ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده گذاری نماید . به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج میشود.
تعویض وثیقه: در این روش فرد می تواند با قرار دادن سند ملک دیگری سند مذکور را از رهن خارج کند. چنانچه سند به نام فرد دیگری باشد به صورت موقت می توان فک رهن نمود و بانک مهلتی ۶ ماهه در نظر خواهد گرفت.
چنانچه فرد بدون انجام فک رهن اقدام به فروش ملک نماید متحمل مجازات فروش ملک در رهن بانک خواهد شد.
در این روش میتوان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد: روش اول این است که سند ملک دیگری که به نام خود راهن است، به بانک ارائه شود. روش دوم نیز این است که میتوان سند ملکی که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کرد.
در این حالت، تعویض وثیقه موقت خواهد بود؛ وامگیرنده باید ظرف شش ماه تا یک سال، ملک دیگر تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.
مراحل خرید و فروش ملک رهنی
۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام میکند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده میکند و انتقال ملک صورت میگیرد.
در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سامانهای راهاندازی کرده است و میتوان اینترنتی، آخرین وضعیت ملک را استعلام کرد.
۲- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند.
در دفترخانه، خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل میکند.
۳- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل میشود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی و اسنادی را امضا کنند. پس از پایان اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه کند و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده، همه اقدامات قانونی را انجام میدهد.
سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات
وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار میگیرد و در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک میتواند از نظر قانونی، ملک را توقیف کند.
در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی مانده باید از سوی مالک پرداخت شود و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده میشود.
برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راههای زیادی وجود دارد، اما مطمئنترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونیترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است.
فک رهن با تسویه حساب بانک
در این روش اگر قبل از انجام معامله بدهی به بانک به صورت کامل پرداخت شود، میتوانید ملک را فک رهن کرده و به راحتی آن را معامله کنید. اما ممکن است فروشنده پول لازم برای تسویه حساب با بانک را نداشته باشد. گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این حالت یک راهکار به شما پیشنهاد میکند.
فرض کنید فروشنده به شما اعلام کرده که قصد دارد تا تاریخ تنظیم سند (که باید در مبایعه نامه مشخصی شده باشد) ملک را فک رهن کند. در این شرایط شما باید ابتدا از بانک استعلام بگیرید تا متوجه شوید برای تسویه حساب با بانک به تاریخ روز چقدر باید پرداخت شود.
حال اگر مبلغ بدهی به بانک کمتر از ارزش کل ملک است (مثلا در حد یک سوم ارزش کل ملک)، میتوانید مبلغ آخرین پرداختی از ثمن معامله را معادل بدهی ملک در نظر بگیرید. توجه داشته باشید که تاریخ پرداخت این مبلغ باید در روز تنظیم سند باشد.
به این ترتیب اگر فروشنده تا زمان تنظیم سند، بدهی به بانک را تسویه نکرده باشد، خریدار و فروشنده میتوانند به توافق برسند که باقیمانده ثمن معامله، پیش از تنظیم سند جهت فک رهن پرداخت شود. سپس خریدار و فروشنده باید جهت فک رهن به بانک مراجعه کرده و فروشنده نیز باید در بانک به خریدار رسیدی مبنی بر اینکه باقیمانده ثمن معامله را دریافت کرده تحویل دهد.
فک رهن با تعویض وثیقه
وقتی میخواهید ملکی را با تعویض وثیقه فک رهن کنید، بدیهی است که نیازی به تسویه حساب با بانک ندارید. در حالت فک رهن با تعویض وثیقه، ۲ راه پیش پای شما قرار دارد.
- سند ملک دیگری که متعلق به خود شما است را با سند ملک مورد نظر جایگزین کنید.
- سند ملکی که متعلق به شخص دیگری است را جایگزین سند ملک مورد نظر کنید.
نکته مهم در خصوص حالت دوم این است که با جایگزین کردن سند شخصی دیگر، فک رهن به صورت موقتی انجام میشود. یعنی در این حالت باید ظرف مدت ۶ ماه تا ۱ سال، سند ملکی که خود شما مالک آن هستید را با سند ملک شخص دیگر جایگزین کنید.
این حالت بیشتر در شرایطی کاربرد دارد که فرد میخواهد ملک خود را تبدیل به احسن کند. مثلا میخواهد ملک فعلی (که در رهن بانک است) را فروخته و ملکی با متراژ بالاتر خریداری کند. راهکاری که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این حالت به شما پیشنهاد میکند این است که از تعویض وثیقه همزمان استفاده کنید.
به این معنی که تاریخ تنظیم سند ملک اول (که در رهن بانک است) و ملک دوم را به یک روز موکول کنید. به این ترتیب میتوانید در یک روز سند ملک دوم را جایگزین سند ملک اول کرده و به این ترتیب ملک اول را فک رهن کنید تا از نظر قانونی مشکلی برای معامله این ملک که در رهن بانک بوده است نداشته باشید.
البته باید توجه داشته باشید که ارزش سندی که به عنوان تعویض وثیقه ارائه میکنید، باید شرایطی داشته باشد.
مالکیت ملک رهنی
همانطور که پیش تر گفته شد، ملکی که به عنوان طلب وام یا تسهیلات در رهن طلبکار قرار میگیرد هر چند در مالکیت طلبکار قرار نمی گیرد اما تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت طلبکار خواهد بود.
از طرفی راهن در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت داشته و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد، نمی تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.
در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد به طور کلی باطل می باشد.
فروش ملک رهنی
همانطور که در ادامه توضیح خواهیم داد، اگر بدهکار تا ده روز پس از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند رهنی نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، با توجه به درخواست طلبکار، اداره ثبت مجبور به ارزیابی و کارشناسی مورد معامله خواهد شد.
در صورت قطعیت فروش ملک رهنی، مرتهن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به فروش ملک رهنی و وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی اقدام کرده و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
اجرائیه سند رهنی چیست؟
اجراییه سند رهنی، جزو اصطلاحاتی است که در معنی فروش زود هنگام و به اجبار یک دارایی برای جبران یک طلب به کار می رود.
طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی، اگر زمان پرداخت طلب راهن یا بدهکار فرا برسد و او امکان پرداخت بدهی را نداشته باشد، مرتهن این امکان را دارد که به دفترخانه تنظیم سند رفته و درخواست صدور اجراییه سند رهنی داشته باشد.
آیا معامله ملک رهنی باطل است؟
به طور کلی معامله یک ملک رهنی ممنوع و باطل نیست به این دلیل که بانک میتواند با مراجعه به دادگاه و با اثبات مالکیت خود بر رهن، این معامله را فسخ کند. برای معامله ملک رهنی راه و روشهای بسیاری وجود دارد که مهمترین روش انتقال تسهیلات به خریدار و سپس انتقال قانونی سند است.
قانونیترین روش برای معامله ملک رهنی این است که به بانک مراجعه کنید و درخواست دهید که تسهیلات را به نام خریدار تغییر دهد و سپس سند را انتقال دهد. تمام این مراحل را میتوان در بانک مسکن انجام داد.
انتقال سه دانگ سند در رهن بانک
در صورتی که قصد انتقال سه دانگ ملک در رهن بانک را دارید، باید بدانید این کار امکانپذیر است اما محدودیتهایی دارد.
اگر ملک شما در رهن بانک است سه دانگ باقی مانده در بانک باقی میماند تا مالک بدهی خود را به طور کامل به بانک پرداخت کند یا سند دیگری را جایگزین کند.
فردی که سه دانگ ملک را خریداری کرده است، نمیتواند وام دریافت کند. همچنین فروشنده برای انتقال سه دانگ باقیمانده باید حتما با بانک توافق کند.
استعلام سند در رهن بانک
استعلام سند ملک در رهن بانک از مهمترین نکاتی است که هنگام خرید ملک باید به آن توجه داشت تا بتوان از هرگونه کلاهبرداری و دزدی جلوگیری کرد.
با درخواست از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور میتوان فهمید آیا سند در رهن بانک است یا خیر؟ استعلام سند ملک در صورتی امکان پذیر است که مالک ملک در خواست دهد و مدارک هویتی را ارائه داده باشد. استعلام گرفتن سند ملک فواید بسیاری دارد ازجمله:
- امنیت در معاملات.
- گزارش کامل شرایط ثبت ملک.
در صورتی که ملکی دارای چند مالک باشد به کمک استعلام گرفتن میتوان آگاهی های لازم را کسب کرد.
اگر سند در رهن بانک باشد به کمک استعلام گرفتن میتوان از این موضوع مطلع شد.
و در صورتی که ملک دارای شرایط خاصی باشد از طریق استعلام گرفتن میتوان آن را مشخص کرد.
استعلام سند ملک در رهن بانک به دو روش میتوان انجام داد:
- از طریق دفاتر اسناد رسمی: شما باید اطلاعات ملک را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهید و از وضعیت رهن آن استعلام بگیرید.
- از طریق سامانه الکترونیکی ثنا: شما میتوانید کد رهگیری و اطلاعات ملک را وارد سامانه کنید و از وضعیت رهن ملک استعلام بگیرید.
مبایعه نامه ملک در رهن بانک
مبایعه نامه به معنای قراردادی که بین خریدار و فروشنده بسته میشود، است و با قولنامه کاملا متفاوت است. زمانی که شما یک مبایعه نامه داشته باشید، میتوانید از جنبه حقوقی آن به راحتی استفاده کنید و در صورتی که طرف قرارداد به تعهدات خود عمل نکند میتوان موضوع را از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد. موارد مهمی که در مبایعه نامه باید ذکر شود عبارتند از:
- باید حتما به طور صریح موضوع ملک در رهن بانک ذکر شود.
- مبایعه نامه فاقد خط خوردگی باشد.
- مشخصات کامل سند ملک در مبایعه نامه ذکر شود.
- توافقات مربوط به فک رهن بطور کامل ذکر شود.
- میزان بدهی و شرایط پرداخت آن عنوان شود.
- مسئولیت پرداخت هزینه های فک رهن مشخص شود.
آیا ملک در رهن بانک قابل توقیف است؟
ملکی که در رهن بانک است به راحتی میتوان آن را توقیف کرد. در صورتی که مالک اقساط وام خود را پرداخت نکند، بانک میتواند ملک را توقیف کند.
در نتیجه ملک رهنی، در اولویت توقیف توسط بانک است. اگر ارزش ملک در رهن بانک بیشتر از طلب بانک باشد، امکان توقیف ملک وجود دارد و در صورتی که ارزش ملک از طلب بانک کمتر باشد باید ما بهالتفاوت توسط مالک پرداخت شود.
در صورتیکه نیاز به هرگونه مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری راجع به موضوعات حقوقی و یا کیفری با وکیل پایه یک دادگستری داشتید، میتوانید با موسسه حقوقی دادپویان تماس بگیرید.
جهت اطلاع از آخرین اخبار حقوقی و قضایی نیز میتوانید کانال اخبار حقوقی دادپویان را دنبال کنید.
بدون دیدگاه