وکیل متخصص دعاوی آپارتمانها

از مواردی که قانونگذار کشورمان به آن توجه ویژه ای دارد حفظ حریم خصوصی افراد و حریم شخصیشان می باشد که و با تدوین قانون تملک آپارتمان ها و ایجاد خدماتی مانند وکیل آپارتمان نشینی، سعی در جلوگیری از محرومیت هر چه بیشتر از حقوق مالکیت آپارتمان ها داشته است. تا حقوق افراد در آپارتمان ها با هم زندگی می کنند پایمال نشود.

وکیل آپارتمان ها در تهران کیست؟

وکیلی که تخصص او در حوزه دعاوی مربوط به ساختمان ها، پروژه های عمرانی، ساخت و ساز شهری، مسائل مربوط به آپارتمان نشینی و… باشد، وکیل آپارتمان ها نامیده می شود.

وکیل آپارتمان ها در چه زمینه ای تخصص دارد؟

یک وکیل آپارتمان باید در حوزه های مختلف مربوط به قراردادهای املاک و مستغلات، برج ها و ساختمان های مسکونی و تجاری، تعامل همسایگان و دعاوی آپارتمان نشینی و… تخصص داشته باشد تا بتواند در دعاوی مربوط به این حوزه ها، مشاوره های کاربردی ارائه دهد.

راه های حل و فصل دعوا بین همسایگان و وظیفه مدیر

با توجه به سبک زندگی امروزی که بیشتر خانه‌ها به صورت مجتمع و آپارتمان است، امکان دارد در رابطه با مسائل گوناگونی بین همسایه‌ها دلخوری و دعوا پیش بیاید که در این صورت حل و فصل دعوا بین همسایگان گاهی با پادرمیانی مدیر و سایر همسایه‌ها انجام می‌شود.

البته برای حل و فصل دعوا بین همسایگان بهتر است بدانید دعوا سر چه موضوعی است، گاهی موضوعی پیش می‌آید که بهتر است خود مدیر ساختمان وارد شود. ایجاد سروصدا در آپارتمان، ایجاد مزاحمت با نحوه پارک خودرو در پارکینگ برای واحدهای دیگر، آسیب و صدمه به مشاعات ساختمان و مواردی از این قبیل که به مدیر ساختمان مربوط می‌شود را بهتر است مدیریت نماید.

آیا مدیر وظیفه حل و فصل دعوا را دارد؟

گاهی برای حل و فصل دعوا بین همسایگان نیاز است تا فرد ثالثی میانجی گری کند، از آنجایی که در دعواها طرفین گمان می‌کنند که مشکل از طرف مقابل است و نمی‌توانند با یکدیگر سر موضوعی به تفاهم برسند، مدیر ساختمان وظیفه دارد تا جهت حل و فصل دعوا بین همسایگان اقدام نماید.

نحوه اداره آپارتمان

نحوه اداره ساختمان و اخذ تصمیمات مهم با توجه به تعداد واحد های مسکونی ساختمان متفاوت خواهد بود:
ساختمان هایی که تا سه واحد مسکونی دارند: در این مورد اغلب به دلیل تعداد کم واحدهای مسکونی، افراد تمایلی به انتخاب مدیر ساختمان ندارند اما باید بدانید که بهترین روش اداره ساختمان، انتخاب مدیر و واگذاری امور ساختمان به فرد منتخب است.
اگر به هر دلیلی ساختمانی با این تعداد واحد مسکونی مدیر نداشته باشد، از لحاظ حقوقی تصمیم گیری در مورد مشاعات و حق استفاده از این بخش ها به عهده افرادی خواهد بود که مساحت اختصاصی بیشتری دارند.
ساختمان هایی با بیش از سه واحد مسکونی: در ساختمان هایی با این حجم واحدهای مسکونی باید فردی به عنوان مدیریت ساختمان انتخاب شده و اداره امور ساختمان به فرد مذکور واگذار شود.
مدیر ساختمان می تواند یکی از ساکنان ساختمان باشد و یا فردی خارج از ساختمان باشد و یکی از مهمترین وظایف مدیریت ساختمان، بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی است و در صورت سهل انگاری در این زمینه، مدیر عامل ساختمان مسئول هر گونه اتفاق پیش آمده در این حوزه خواهد بود.
ساختمان هایی با بیش از ده واحد مسکونی: شرایط این ساختمان ها کاملا مانند مورد پیشین است، با این تفاوت که در این ساختمان ها باید فردی به عنوان نگهبان انتخاب شود و هزینه های مربوط به نگهبان ساختمان هم جزء هزینه های مشترک بوده و باید توسط تمام ساکنین ساختمان پرداخت شود.

دعاوی آپارتمان شامل چه مواردی می‌شود؟

پیش از بررسی مرجع طرح دعاوی حقوقی آپارتمان، دعاوی حقوقی که ممکن است بین ساکنان یک آپارتمان پیش آید انواع گوناگونی دارد که در اینجا به مهم ‌ترین اشکال آن اشاره می‌کنیم:
دعوای مطالبه خسارت:
ماده ۳۰ قانون مدنی بیان می‌کند: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» بنابراین در یک آپارتمان مالک هر واحد مسکونی می‌تواند هر تصرفی در ملک خود انجام دهد ولی تصرفات او تنها تا جایی صحیح است که باعث ورود ضرر به سایر ساکنین آپارتمان نشود.
به عنوان مثال یکی از مواردی که در اختلافات آپارتمان‌ها بسیار شایع است، موردی است که ساکن طبقه بالا دراثر سهل انگاری و غفلت آب واحد را باز گذاشته و باعث ورود خسارت به سقف طبقه پایین خود شده‌است. دراینجا با طرح دعوای حقوقی می‌توان خسارت وارده از سوی همسایه را مطالبه کرد.
البته اگر خسارتی که به یکی از مالکان آپارتمان وارد می‌شود درنتیجه خرابی انشعابات و اتصالات مشترک بین ساکنین باشد، خسارت میان آنان تقسیم می‌شود. مثلا اگر لوله آب ساختمان دچار فرسودگی شده باشد و به دیوار یکی از واحدها نشتی بدهد و خسارت وارد کند، این خسارت مربوط به شخص خاصی نیست و جبران آن بر گردن همه ساکنین آپارتمان است.
دعوای رفع تصرف عدوانی قسمت مشاع:
مطابق ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌هایی از ساختمان که مورد استفاده تمام مالکین باشد، قسمت‌های مشترک محسوب شده و نمی‌توان حق انحصاری بر آن قائل شد. ممکن است در یک آپارتمان یکی از ساکنین قسمتی از محیط ‌های مشترک مثل حیاط را تصرف کرده و برای خود اختصا اتاقکی بسازد یا محدوده‌ای ایجاد کند که مانع ورود سایرین شود از آنجایی که این فرد با عمل خود قسمتی از مال مشترک میان همه ساکنین را از تصرف آنان بدون رضایت خارج کرده‌ است، ساکنین می‌توانند علیه وی طرح دعوای تصرف عدوانی کنند.
دعوای رفع مزاحمت:
مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسکونی، بالکن، انباری و پارکینگ و به طور کلی قسمت‌هایی که در سند مالکیت قید شده‌اند، جزو ملک اختصاصی قرار می‌گیرند. در یک آپارتمان پارکینگ می‌تواند به صورت مشاعی یا اختصاصی باشد.
یکی از اختلافات پرتکرار درخصوص آپارتمان‌ها دعوا بر سر پارکینگ‌های اختصاصی است. زمانی‌ که یک پارکینگ منحصرا متعلق به یک واحد باشد، بقیه ساکنین حق استفاده از پارکینگ مذکور را ندارند. حتی اگر مالک واحدی که پارکینگ اختصاصی دارد درحال حاضر خودرویی متعلق به خود نداشته باشد و پارکینگش تمام وقت خالی باشد، بازهم تصرف این پارکینگ و استفاده از آن توسط دیگر همسایه‌ها ممنوع است.
درصورتی ‌که یکی از همسایگان این حق را نادیده گرفته و از پارکینگ دیگری استفاده کند، می‌توان دعوای رفع مزاحمت علیه او مطرح کرد و یا حتی معادل اجاره‌ روزهای استفاده شده را هم درخواست کرد.

مرجع طرح دعاوی حقوقی آپارتمان کجاست؟

همان‌ طورهم که ابتدای مطلب اشاره شد بهتر است ابتدا تلاش کنید تا با گفتگو و سازش مشکل را حل کنید یا با صحبت با مدیر و دیگر ساکنان ساختمان به همسایه خاطی هشدار دهید.
اما اگر همچنان این روش‌ها پاسخگو نبود، برای طرح دعوی علیه همسایه‌ خود باید در دادگاه حقوقی که در حوزه قضایی محل آپارتمان‌ تان واقع شده است دادخواست بدهید.
در تنظیم دادخواست مهم‌ترین قسمت، تعیین دقیق موضوع دعوی با توجه به اوضاع و احوال و شرایط است. اگر موضوع دعوی به درستی مشخص نشود دعوی شما رد شده و ماه‌ها وقت و هزینه از بین می‌رود. در این زمینه بهتر است تهیه دادخواست خود را به یک وکیل متخصص بسپارید یا با گرفتن مشورت از یک متخصص حقوقی دادخواست خود را تنظیم کنید.

رایج ترین دعاوی آپارتمان نشینی در ایران

متاسفانه خیلی از افراد به علت مشورت نگرفتن از وکیل آپارتمان، با امور ملکی و ساختمان سازی آشنایی کافی ندارند. به همین دلیل می توان گفت پیچیده ترین پرونده ها در حوزه های حقوقی، پرونده های مربوط به مشکلات ساختمانی و ملکی هستند.
رایج ترین مشکلات در حوزه ساختمان سازی، خلع ید و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تحویل مبیع، تصرف عدوانی و رفع آن، تخلیه ملک و رفع مزاحمت هستند. اما یکی دیگر از مشکلات معمول در این حوزه، اعتماد بدون دلیل به بعضی از بنگاه های معاملاتی است. برخی از بنگاه های معاملاتی بدون این که پروانه کسب با کد رهگیری داشته باشند، به معامله املاک و مستغلات می‌پردازند و از این طریق کلاهبرداری می کنند.
به همین دلیل توصیه می کنیم به هیچ وجه به سادگی و بدون دلایل متقن، به یک بنگاه معاملاتی اعتماد نکنید.

انتخاب مدیر آپارتمان به کمک وکیل

اگر ساکنین یک آپارتمان به دلایل مختلف نتوانند مشکلات خود را برطرف کنند، بهتر است از یک وکیل آپارتمان برای تعیین مدیر ساختمان کمک بخواهند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی آپارتمان ها

پس از مصوبه قانون های شورای حل اختلاف در سال ۸۱، هرگونه دعاوی مربوط به آپارتمان نشینی، ابتدا در صلاحیت شورای حل اختلاف است. اگر که این شورا به هر دلیلی خارج از صلاحیت باشد، دادگاه حقوقی و کیفری، پرونده را رسیدگی خواهد کرد.

وکیل خرید و فروش آپارتمان

عقد بیع و یا خرید و فروش یکی از فراگیرترین عقود محسوب می شود، از متداول ترین مصادیق عقد بیع خرید و فروش اموال غیر منقول (نظیر آپارتمان، خانه) و هم چنین خرید و فروش املاک است.
تنظیم قرارداد بی ­نقص از مهم ترین بخش رابطه حقوقی است. پیشنهاد ما این است به قرارداد پیشنهادی دلالان معاملات ملکی و یا بنگاه ها اعتماد ننمایید و حتما پیش از معامله و امضای قرارداد، پیش نویس قرارداد را به وکیل متخصص و با تجربه در حیطه املاک و قراردادها که در اینجا با نام وکیل خرید و فروش آپارتمان نام دارد نشان دهید تا از بروز مشکلات بعضا جبران ناپذیر پیش گیری گردد.