مزایده ملک ورثه ای

مزایده ملک ورثه ای

مزایده ملک ورثه ای

در این مقاله آشنا میشوید با: مزایده ملک ورثه ای، مزایده چیست، مزایده مزایده ملک موروثی چه قوانینی دارد؟، مزایده ملک ورثه ای، خرید سهم الارث یکی از وراث، توضیح در مورد مزایده اموال، نکاتی در مورد مزایده ملک موروثی، نحوه مزایده ملک موروثی، اگر وراث برای تقسیم ارث، ملک موروثی را تخلیه نکنند؟، اگر ورثه ها در دادگاه حضور نیابند؟، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، وضیعت فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای، حضور وکیل در مزایده ملک موروثی، سهم دادگاه از مزایده، مراحل مزایده ملک ورثه ای، نمونه دادخواست فروش ملک ورثه ای. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

مزایده چیست

مزایده به معنای حراج و فروش اموال است. اموال قابل مزایده شامل مواردی هستند که ارزش مادی داشته باشند. در این مطلب پیرامون نحوه مزایده ملک موروثی و راه های جلوگیری از مزایده ملک موروثی صحبت خواهیم کرد.

مزایده ملک موروثی چه قوانینی دارد؟

مزایده ملک ارثی یعنی فروش مال به بالاترین قیمت پیشنهادی. قبل از اجرای مزایده یا حراج، ملک موروثی توسط کارشناس دادگستری ارزیابی می شود. تنها هزینه مزایده ملک موروثی، مبلغ آگهی مزایده ملک موروثی می باشد.

اگر یکی از ورثه تصمیم به خرید ملک موروثی داشته باشد، می تواند با اخذ مجوز از دادگاه به این کار اقدام کند. در نهایت فردی که بیشترین قیمت را برای خرید ملک ارائه کند، برنده مزایده به حساب می آید.

بنابراین زمانی که ملکی در دادگاه به مزایده گذاشته میشود جهت خرید آن هیچ تفاوتی بین یکی از وراث یا خریداری که شخصی ثالث باشد وجود ندارد و تنها عاملی که باعث ارجحیت آنها در مزایده می شود افزایش قیمت در مزایده است.

مزایده ملک ورثه ای

مزایده ملک ورثه ای

زمانی که مالک یک ملک فوت می کند، بر اساس گواهی انحصار وراثت ملک مورد نظر به وارثان می رسد که به آن ملک ورثه ای گفته می شود.

زمانی که ورثه ها برای تقسیم ارث و رسیدن هر یک به ارثیه دچار اختلاف های شدید می شوند می توانند برای جلوگیری از این اختلاف به دادگاه محل وقوع ملک موروثی مراجعه کنند. با برگزاری مزایده دادگاه و فروش رفتن ملک موروثی سهم هر کدام از وراث پرداخت می شود. بر اساس ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی، فروش اموال موروثی از طریق مزایده صورت می گیرد که زمان اجرای این مزایده از طریق رسانه های عمومی مثل روزنامه ها انتشار پیدا می کند.

خریداران ملک ورثه ای نیز باید شرایط مزایده را داشته باشند و قیمتی که برای خرید ملک ورثه ای پیشنهاد می دهند نباید کمتر از نظر کارشناسی شده باشد. اگر دیگر وراث بخواهند که در مزایده ملک موروثی شرکت کنند، از نظر قانونی منعی برای آن ها وجود ندارد، بلکه فقط باید به صورت یک شرکت کننده عادی برخورد کنند و در اجرای مزایده اختلالی ایجاد نکنند.

خرید سهم الارث یکی از وراث

درخصوص نحوه انتقال سهم الارث به یکی از وراث، باید گفت که انتقال ارث، از طریق تنظیم یک قرارداد شفاهی و یا کتبی، امکان پذیر است. به این معنا که، طرفین، می توانند ایجاب و قبول عقد هبه یا عقد صلح را به صورت شفاهی، انجام داده و یا این که توافقات خود در ارتباط با انتقال سهم الارث را بر روی یک سند، مکتوب نموده و بدان پایبند شوند.

در هر حال، اگر انتقال سهم الارث به یکی از وراث، از طریق انعقاد قرارداد کتبی هبه یا صلح نامه انجام شود، طرفین می توانند سند مربوط به آن را به صورت دستنویس، بر روی یک برگه عادی مکتوب نموده و یا اینکه، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، یک سند رسمی تنظیم نمایند.

توضیحی مختصر در مورد مزایده اموال

مزایده در معنای لغوی خود به حراج و فروش گذاشتن اموال گفته می شود، حال این اموال می تواند شامل هر چیزی که ارزش مادی را دارد باشد. در اینجا مزایده برای ملک موروثی است، اجرای مزایده به این صورت است که مال (ملک موروثی) از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری، ارزیابی می‌شود و بهای تعیین ‌شده توسط وی، به عنوان بهای پایه‌ فروش انتخاب می‌شود.

به این ترتیب، پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می‌شود و مال مورد مزایده به آن شخص که در اصطلاح «برنده‌ی مزایده» نام دارد، منتقل می‌گردد. بنابراین، مزایده به‌ معنای فروختن به بالاترین قیمت است که در مقابل مناقصه (در مناقصه کمترین قیمت ملاک عمل است) قرار دارد.

نکاتی در مورد مزایده ملک موروثی

هنگامی که مالک فوت می کند بر مبنای انحصار وراثت و گواهی انحصار وراثت ملک مورد نظر به وارثان می رسد. که به آن ملک موروثی گفته می شود، مزایده و فروش املاک موروثی یکی از بحث های داغ و پر چالش مزایده به حساب می آید، بنابراین در این خصوص باید یکسری نکات رعایت شود که این نکات عبارت اند از:

  • در مزایده ملک موروثی به جز هزینه آگهی مزایده برای وراث، هزینه دیگری برای مزایده وجود ندارد.
  • اگر یکی از وراث قصد خرید ملک موروثی را از دیگر وارثان را دارد باید از دادگاه مجوز داشته باشد.
  • همانطور که گفته شده برنده مزایده صرفا فردی با بالاترین قیمت پیشنهادی است و استثنایی در این امر وجود ندارد.
  • خریدار ملک موروثی باید سهم هر یک از وراث را به خود آن ها یا به وکیل قانونی آن ها تحویل بدهد.
  • اگر یکی از وراث در مزایده ملک موروثی حضور نداشته باشد و در خارج از کشور باشد وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد.
  • اگر یکی از وراث برای مزایده ملک موروثی به سن قانونی نرسیده باشد باید برای او تعیین قیم شود.

مزایده ملک ورثه ای

نحوه مزایده ملک موروثی

هنگامی که ورثه ها برای تقسیم ارث و رسیدن هر یک به ارثیه دچار اختلاف های شدیدی می شوند برای جلوگیری از این اختلافات می توانند به دادگاه محل وقوع ملک موروثی مراجعه کنند تا دادگاه با مزایده و فروش گذاشتن ملک موروثی از پول به دست آمده سهم هر یک از وراث را پرداخت کند. بنابراین طبق ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی، فروش اموال موروثی از طریق مزایده صورت می گیرد که زمان اجرای این مزایده از طریق رسانه های عمومی مثل روزنامه ها انتشار پیدا می کند.

افرادی هم که در مزایده شرکت می کنند باید شروط مزایده را داشته باشند و قیمتی که برای خرید ملک ورثه ای می دهند کمتر از نظر کارشناسی شده نباشد، و اگر دیگر وراث بخواهند که در مزایده ملک موروثی شرکت کنند قانون هیچ معنی برای آن ها در نظر نخواهد گرفت بلکه فقط باید به صورت یک شرکت کننده عادی برخورد کنند.

و در اجرای مزایده اختلالی ایجاد نکنند، حال اگر ملک موروثی در مزایده به فروش نرسد برای بار دوم به مزایده گذاشته می شود تا به فروش برسد، در صورتی که در مزایده دوم هم ملک موروثی به فروش نرسد مامور اجرای مزایده مجبور می شود که قیمت فروش ملک ورثه ای را پایین بیاورد در این صورت ملک موروثی به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش می رسد.

اگر وراث برای تقسیم ارث، ملک موروثی را تخلیه نکند؟

گاه پیش می آید که وراث بعد از مرگ متوفی حاضر به تخلیه ملک موروثی نمی شوند و نسبت به آن ادعای مالکیت دارند. در صورتی که تا تقسیم ارث صورت نگیرد هیچ یک از وراث حق جداگانه ای نسبت به ملک موروثی ندارند. اما در صورت مشاهده شدن این تصرف غیر قانونی دیگر ورثه ها می توانند با مراجعه به مراجع قضایی محل وقوع ملک نسبت به این تصرف اعتراض نمایند تا دادگاه حکم تخلیه وراث متصرف را بدهد.

و بعد از تخلیه وراث می توانند با تقسیم ترکه یا فروش و یا از طریق مزایده ملک موروثی به سهم خود از ارثیه برسند.

اگر دیگر ورثه ها در دادگاه حضور نیابند؟

گاهی اوقات برای تقسیم ارث اموال ماترک، ورثه ها مجبور می شوند به دادگاه مراجعه کنند تا دادگاه بین آن ها میانجی گری کرده و با تقسیم کارشناسی شده  ارث و میراث متوفی، وراث را به حق خود برای ارث برساند، اما دیگر ورثه ها برای سنگ اندازی و به تعویق انداختن تقسیم ارث به امید اینکه دیگر ورثه های متوفی نسبت به سهم خود از ارث دلسرد شوند در دادگاه حضور نمی یابند.

اما این وراث غافل از این هستند که طبق ماده 95 قانون آیین دادرسی مدنی، حاضر نشدن خوانده یا خواندگان، مانع تداوم رسیدگی نیست و دادگاه باید جلسه رسیدگی را حتی بدون حضور خوانده یا خواندگان (وراث دیگر) ادامه دهد و با صدور حکم غیابی تکلیف وراث و سهم‌ الارث آن ها را مشخص کند. این حقی است که برای وراث در قانون به رسمیت شناخته ‌شده و آنها نمی‌توانند نسبت به قانون بی اعتنا باشند.

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به اینکه مالکیت ورثه، بر مال موروثی، به صورت مشاعی است، یعنی، تمام آن ها، در جزء جزء مال، سهیم بوده و هیچ یک از ورثه، حق تصرف و انتقال کل مال (فراتر از سهم خود) را به دیگری ندارد.

وضعیت فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

باید گفت، ورثه، حق فروش مال ورثه ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث، نخواهند داشت و در صورتی که یک یا چند تن از وراث، بدون رضایت یکی از ورثه، نسبت به فروش مال ورثه ای اقدام کنند، ورثه ای که از او، کسب اجازه نشده، می تواند اقدام به شکایت از سایر وراث، به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد، آن ها را به مجازات فروش مال غیر، محکوم کند.

همچنین، شایان ذکر است، وضعیت معامله فروش مال ورثه ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و چون معامله، فضولی است، تا مادامی که او، نسبت به سهم الارث خود، معامله را اجازه نکند، معامله، نسبت به سهم او، غیر نافذ خواهد بود. در واقع، معامله، تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه راضی، به خریدار می گردد. در صورتی که ورثه ناراضی، معامله را اجازه نکند، وضعیت معامله، نسبت به سهم او، باطل می باشد.

نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای

  • ورثه بدون اجازه و موافقت سایر وراث حق فروش ندارند.
  • دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی به افراز املاک مشاع موروثی را دارا می باشد.
  • پرداخت دیون متوفی قبل از تقسیم ارث ما بین ورثه.
  • قتل عمد مانع از ارث بردن می گردد بنابراین اگر در بین وراث کسی با چنین ویژگی باشد از ارث محروم می گردد. مقصود از قاتل در اینجا کسی است که مورث خود را به قتل رسانده است.

مزایده ملک ورثه ای

حضور وکیل در مزایده ملک موروثی

با توجه به مطالب ارائه شده در این مقاله قابل تفهیم است که، زمانی یک ملک به مزایده گذاشته می شود که بین وراث بر سر تقسیم ارث اختلاف و جدال پیش بیاید، به این صورت که دیگر وراث یا وکیل آن ها برای این ناعدالتی به دادگاه مراجعه کرده و از دادگاه می خواهند که در خصوص این جدال ها چاره ی بیندیشد، تا هر یک از وراث به سهم قانونی خود از ملک موروثی برسند.

سهم دادگاه از مزایده

کسانی که اقدام به فروش املاک از طریق مزایده می کنند باید در مورد سهم دولت از مزایده ملک اطلاع کافی داشته باشند. هنگامی که ملکی به مزایده گذاشته می شود، دولت سهم خود را از قیمت فروش ملک مربوطه بر می دارد. این سهم به منزله پرداخت مالیات ملک به صورت مستقیم است. سهم دولت از مزایده ملک به قیمت ملک و فروشنده ملک بستگی دارد.

سهم دولت از مزایده ملک بر اساس طبقات وارث ها و میزان قیمت ملک تعیین می شود. در واقع این سهم به صورت درصدی توسط دولت محاسبه می شود. اگر وارث‌ ملک از نوع طبقه اول باشند، دولت تنها 5/7 درصد از قیمت فروخته شده ملک را به ارث می برد.

اگر وارث‌ ملک از نوع طبقه دوم باشند دولت به اندازه 15 درصد از قیمت نهایی فروش ملک را به عنوان مالیات برمی دارد. اگر وارث ها از نوع طبقه سوم باشند سهم دولت از مزایده ملک درصد بیشتری به اندازه 30 درصد است. فراموش نکنید چه ملک به صورت شخصی فروخته شود و چه به صورت مزایده، وارث ها باید مبلغ مورد نظر را به عنوان مالیات به دولت بفروشند.

مراحل مزایده ملک ورثه ای

  • احراز مالکیت ملک
  • صدور گواهی انحصار و وراثت
  • مشاهده وصیت‌ نامه متوفی
  • بررسی وجود وراث صغیر
  • بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک
  • موافقت همه وراث
  • پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث
نمونه دادخواست فروش ملک ورثه

برای تنظیم دادخواست فروش ملک موروثی حتما باید از وکلای متخصص این حوزه کمک بگیرید. با این وجود، در ادامه یک نمونه دادخواست فروش ملک ورثه‌ای را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.

خواهان: …………………. (نام وارث خواهان فروش ملک)

خوانده:……………… (نام کلیه ورثه به جز خواهان)

وکیل یا نماینده حقوقی: ………………………. (نام وکیل یا نماینده قانونی)

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع (مشترک)

دلایل و منضمات: وکالت‌نامه وکیل، نظریه کارشناس اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز ملک شماره…، رای شماره… مبنی بر عدم امکان تقسیم و…‌

شرح خواسته:

ریاست محترم شعبه… دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

با سلام و احترام

با توجه به نظر کارشناس… و رأی صادره از شعبه …. مبنی بر عدم امکان افراز ملک با شماره ثبت …. صدور دستور فروش ملک مذکور به موجب ماده …. از طریق مزایده مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

جمع بندی

ملکی که از فرد فوت شده باقی‌ مانده به عنوان ملک موروثی شناخته می‌شود و وراث پس از انحصار وراثت می‌توانند برای فروش آن اقدام کنند. اگر ملک قابل افراز باشد، سهم هر کدام از وراث مشخص می‌شود و آن‌ها می‌توانند جداگانه برای فروش سهم خودشان اقدام کنند.

اما در شرایطی که ملک غیر قابل افراز باشد، باید دادگاه ملک را فروخته و مبلغ آن را برای وراث واریز کند. با توجه به این که خریدار ملک چه کسی است، شرایط خاصی برای معامله آن وجود دارد.

در صورت هرگونه مشاوره حقوقی راجع به دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری می توانید با وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان در سریعترین زمان ممکن، مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید.

ضمن مشورت با وکیل پایه یک دادگستری، سوال حل نشده ای برای شما باقی نمیماند. ضمن اینکه وکلای مجرب و کارکشته دادپویان، با بیش از سیزده سال تجربه حرفه ای در تمام زمینه های حقوقی و کیفری، تمام راهکارهای لازم را به شما ارائه میدهند و اگر نیازی به تنظیم لایحه، تنظیم شکواییه، تنظیم دادخواست یا تنظیم اظهارنامه شد، میتوانند آنرا برای شما تنظیم نمایند و یا در صورت لزوم، میتوانید با اعطای وکالت نامه به ایشان، صفر تا صد پرونده را برای شما انجام دهند.

دادپویان حامی شما عزیزان و بهترین موسسه حقوقی است که با بیش از سیزده سال تجربه فعالیت های حقوقی و با بیش از سی وکیل پایه یک مجرب، به صورت تخصصی مشاوره حقوقی میدهد و وکالت میکند.

به عنوان مثال، چهار وکیل در زمینه دعاوی خانوادگی دارد که صرفا فعالیت و تمرکز خود را در حوزه دعاوی خانوادگی گذاشته اند. پنج وکیل در زمینه دعاوی کیفری دارد که صرفا تمرکز آنها دعاوی کیفری است و به همین منوال دعاوی دیگر.

6 دیدگاه

  • با عرض سلام و تشکر از بابت مقاله خوبتون
    مغازه ای داریم که از بین ۹ ورثه آن ۱نفر راضی به اجاره آن نمیشود
    میخواستم بدون آیا نارضایتی اون یک نفر صرفا میتواند مانع از اجاره دادن مغازه توسط ۸ ورثه دیگر شود؟

    • سلام بله مانع از اجاره می شود ولیکن میتوان علیه ایشان دادخواست رفع ممانعت از حق تنظیم نمود و خسارات را از ایشان مطالبه نمود. برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ارث در ارتباط باشید.

  • من املاک پدر را از طریق مزایده در اجرای احکام در سال ۱۳۸۸ خریدم
    حالا اوقاف از من شکایت کرده که مغازه من ۴ متر از مغازه اوقاف تصرف نموده این دروغ است
    آیا چون از طریق مزایده رسمی معامله انجام شده بایستی بر حسب این که من به دادگاه اعتماد نموده ام
    دادگاه موظف است این اختلاف را حل کند
    لطفا نظرتان را اعلام بفرماید خیلی ممنون هستم

    • سلام دادگاه موظف به حل اختلاف نیست، باید طبق کارشناسی میزان ثبتی ملک مشخص گردد و اگر اجرای احکام اشتباهی نموده است و منجر به خسارت به شما گردیده از دادگستری مطالبه گردد. برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ارث در ارتباط باشید.

  • با سلام و عرض ادب. بنده وارث دوسهم از پنج سهم ششدانگ ملک پدری هستم و طبق مزایده ملک بابت به اجرا گذاشتن مهریه توسط خانمم نصف سهم الارث یعنی یک پنجم ملک به مزایده گذاشته خواهد شد، سؤال بنده این است که از نظر شرعی و عرف اینکه وراث در شراکت ملک با برنده مزایده راضی نباشند چیست؟
    با تشکر.

    • سلام شرعا و عرفا خانم شما هم شریک در ملک محسوب میشه و رضایت شرکا تاثیری ندارد و ملک در مزایده به فروش میرود برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل مهریه در ارتباط باشید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *